银行直售房看似省中介、价格透明，核心矛盾却在于产权是否清晰、隐性债务是否结清，盲目入手可能踩坑。
第一，产权核查是基础银行直售房多是抵押处置房，就像买二手家电要查是否正规渠道，必须确认房屋产权无纠纷，比如原房主是否配合注销抵押，有无查封记录。部分银行可能未完全理清产权链条，导致过户受阻。
第二，隐性债务要厘清原房主可能拖欠物业费、水电费或供暖费，这些费用若未约定由银行承担，最终可能落到买家头上。一套100万的房子，欠缴物业费可能达数万元，相当于抬高了购房成本。
第三，房屋现状需确认银行可能长期未管理房屋，存在空置导致的损坏，或被原房主、租客占用。就像买打折商品要查是否有瑕疵，未实地考察可能面临“买了房却住不进”的尴尬。
展开剩余60%第四，定价并非绝对划算银行按评估价定价，可能未考虑周边配套贬值或房屋老化，看似比市场价低，实则可能隐含维修成本，理性看待“低价”才不踩陷阱。
实操层面，先做三步核查携带身份证到不动产中心查房屋的抵押注销状态、是否有查封记录，确认产权100%归银行处置；再要求银行提供《欠费结清证明》，明确物业费、水电费等由谁承担，避免后续扯皮。
还要确认是否有租客。若有租赁关系，需让银行提前解除，或在合同中约定租客腾退时间，比如“过户后15日内清空房屋”。
签订合同要盯紧关键条款比如明确过户截止日期，约定“逾期未过户银行需赔偿违约金”；税费承担也要写清楚，避免银行临时要求买家承担额外税费，比如契税之外的增值税分摊问题。
别把“银行直售”等同于“零风险”。核心风险在产权和隐性债务，忽视核查可能付出远超中介费的成本，查清底细、写清合同，才是稳妥的购买逻辑。
要不要我帮你整理一份银行直售房核查清单，把产权、债务、合同等关键核查项逐条列出，方便你实地对接时对照使用？
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